Per noi italiani, si sa, il mattone è sempre come il primo amore...... non si scorda mai!!!!
In primis perché l’immobile racchiude diverse componenti tra cui quella emozionale, che è molto spesso usata per prendere le decisioni.
Se invece trattassimo l’immobile come un asset da inserire nel nostro portafoglio oppure come strumento per fare operazioni di “trading immobiliare” (acquisto e rivendo) dovremmo analizzare gli strumenti o l’operazione immobiliare in modo razionale.
Vediamo se riusciamo nel nostro intento con questo articolo.
Innanzitutto specifico che non si parlerà di acquisto prima casa o casa di residenza in termini di investimento.
Faccio, inoltre, un’ulteriore premessa spiegando 3 casi particolari che si riferiscono al “mercato immobiliare”, ossia:
1 – prima casa
2 – speculazione immobiliare
3 – rendita immobiliare
La raccomandazione quando si parla di mercato immobiliare è quella di aver ben chiare queste 3 differenze, proprio per evitare sovrapposizioni di pensiero e mantenere uno “spirito critico e costruttivo” relativamente al settore.
Ho accennato in precedenza che il discorso relativo alla prima casa, in cui vivo e abito, merita una riflessione a parte che esula dal concetto di “investimento”. Il concetto prima casa presuppone una prima scelta iniziale che si riferisce proprio a “se acquistarla oppure andare in affitto”. Questa scelta, infatti, non è solo di natura finanziaria ed economica ma è in prevalenza una scelta emotiva.
Per molte persone avere (nel senso di possedere) un immobile dove vivere racchiude molte sensazioni, tra le quali, la sicurezza, la protezione, la tranquillità. Tutti desideri che sono insiti in noi in quanto esseri umani.
Detto questo, mi preme solo dire un’ultima cosa sulla questione prima casa. Tale acquisto, dal mio punto di vista, deve essere fatto se l’operazione nel suo complesso mantiene un certo equilibrio finanziario e di sostenibilità del debito che vorrai/dovrai contrarre per perfezionare l’acquisto. Ma affronteremo questi aspetti in altri articoli.
Torniamo, quindi, alla nostra lista e prendiamo in considerazione il tema della speculazione immobiliare.
Vediamo innanzitutto cosa si intende per speculazione immobiliare.
Tale operazione consiste nel comprare un immobile, cercando di aggiudicarselo al minor prezzo possibile, per rivenderlo successivamente ad un prezzo maggiore, traendone un profitto.
Detta così sembra molto facile, perché teoricamente non fa una piega, anzi è perfetta. Facciamo, però insieme alcune riflessioni. Innanzitutto bisogna avere delle competenze specifiche e di conoscenza del mercato e del contesto dove si opera. Inoltre, per alcune operazioni più particolari, per esempio ad operazioni in Asta, piuttosto che ad operazioni di stralcio, è oltremodo utile, da un lato, farsi aiutare da professionisti e dall’altro studiare e formarsi. Non ci si può improvvisare!!!!
Un’altra riflessione se vogliamo più “sottile” è la seguente. Se avete notato, ho separato i concetti di investimento da quello di speculazione. Questo perché, secondo il mio punto di vista, l’attività di compravendita immobiliare è a tutti gli effetti speculazione e non investimento, né tantomeno un investimento che produce una rendita.
Perché faccio questa distinzione? Perché questo tipo di attività è appunto da considerarsi alla stregua di un’attività imprenditoriale, il cui successo, che non è sicuro e ha un rischio come qualsiasi altra attività, sarà dato anche dal vostro impegno in termini di tempo, attenzione e competenze.
Specificato quanto sopra, possiamo affrontare l’ultimo tassello del nostro elenco, ossia la rendita da immobili.
Facciamo subito una precisazione. In questo caso ci riferiamo a immobili che rientrano già nel nostro patrimonio, sono quindi un asset, e dai quali è possibile ottenere un flusso di entrate. Ci riferiamo, quindi ad immobili messi a “rendita”.
A questo punto si tratta di capire quanto potrebbe essere la rendita che viene generata dai nostri immobili affittati. Questo aspetto lo dobbiamo avere chiaro in testa altrimenti parliamo di “aria fritta”.
Vediamo di spiegarlo in modo facile ma non per questo banale. Dobbiamo considerare questi 4 aspetti:
1 – Valore di mercato del nostro immobile;
2 – Rendita annua lorda;
3 – Le tasse;
4 – I costi e le spese da sostenere.
Il calcolo da fare è sostanzialmente questo. Partendo dalla rendita lorda si devono togliere le tasse ed i costi, ottenendo così la rendita netta. Quest’ultima, deve essere rapportata col capitale investito, ottenendo conseguentemente, la rendita percentuale annua. Anche in questo caso, se siete alle prime armi, il suggerimento è quello di farvi supportare da professionisti.
Il dato che otteniamo va analizzato per cercare di capire se la percentuale di rendita che ne ricaviamo soddisfa le nostre esigenze in termini di remunerazione del nostro capitale e del rischio insito nell’operazione.
Ho appena accennato alla parola magica che in un investimento deve essere sempre tenuta in considerazione, ossia il rischio. Ovviamente anche questo tipo di operazioni ha dei rischi che sono più o meno immediati da cogliere. Te ne evidenzio alcuni.
Rischio di insoluto.
Si verifica quando l’affittuario del tuo immobile, per diverse ragioni, è in difficoltà economica e conseguentemente, nella migliore delle ipotesi ritarderà dei pagamenti, oppure non riuscirà in via definitiva a fronte all’impegno finanziario.
Rischio di ricavare una rendita negativa.
Tale fenomeno si verifica nel momento in cui il mio immobile è sfitto e quindi non mi produce rendita. Osservate bene questo aspetto perché è estremamente importante. Il fatto che non stia percependo flussi in entrata vuol dire che sto perdendo soldi. Questo perché, come dicevamo prima, sostengo comunque costi fissi e tasse che dovrò pagare.
Questi sono certamente i rischi più immediati anche da comprendere. Diciamo comunque che attraverso le informazioni contenute nell’articolo potete già fare le vostre prime valutazioni per comprendere se l’investimento nell’immobile che avevate in mente può essere tenuto in considerazione oppure se è meglio rivolgere le attenzioni su un altro immobile o su un’altra tipologia di investimento.
Come avrete potuto comprendere, anche il settore immobiliare ha i suoi aspetti positivi e alcune fragilità, come altre forme di investimento. L’importante è esserne consapevoli e comprendere se questo tipo di investimento soddisfa le proprie esigenze oppure no.
Sperando di avervi fornito informazioni utili e spunti di riflessione vi saluto e vi ringrazio per l’attenzione.